2025年5月24日、新静岡駅周辺で不動産法律セミナーを開催しました！
題材は【顧問先180社以上！弁護士が語る 不動産売買・賃貸の法的な落とし穴】、演者は、「静岡大家の会」のLINEでも度々登場してくれる、会員におなじみの弁護士、栗田勇先生です。
まずはスポンサー様であるブロードエンタープライズ様より、BRO-ZEROのご紹介でした。
これはキャッシュアウトしがちな大規模修繕、リフォームの費用のファイナンスを肩代わりしてくれるサービスで
まだまだ購入していきたい！
という方には、とても良いサービスでした。買い進めるとキャッシュアウトしますからね。
個人的に特に相性が良いなと思ったのは
- 高リターンが見込める民泊
- リフォーム費用をかけたら家賃上昇として帰ってくる好立地の物件
の２つでした。
次が栗田先生による法律セミナー。セミナーは不動産クイズから始まりました。実際に合った例をもとに
- 「～万円を連帯保証人に請求できるか」
- 「契約の解除は有効か」
等、○×クイズでしたが、〇も×もほぼ半分に分かれるほどに皆さん悩まれていました！
「こんな複雑な状況あり得るのか…」と思ってしまいましたが、自分がいつ当事者になってしまうかもわからないですね。
複雑な話を、易しい言葉で、嚙み砕いてお話してくれる栗田先生の気さくなお人柄に助けられた参加者も多かったはず。
笑いあり、参加者の途中発言ありのフランクな雰囲気で、大家としての思い込み・先入観の危うさについて理解が深まりました。
次に見たのはこんな事例です。「いざ分譲マンションを購入したら契約書と違った。契約は無効だ！訴訟する！」というもの。契約書と違った部分を、マンション分譲会社が全て交換したことにより、どうなったか教えていただきました。契約書のとおりにならないこともあるのですね。「それでは、一体何のための契約書なんだ！」という気持ちになってしまいますが、契約書の効力についても弁護士の視点から教えていただき、勉強になりました。
次に進んだ事例で、今回のセミナーで一番大事なことを学びました。おそらく栗田先生の声が一番大きかったはずです。笑
それは、「自力救済はダメです！」という言葉。場が一番盛り上がりました。今回参加者の中で一番頭に残った部分が「自力救済はダメ！」だと思います。
自力救済というのは、家賃を何か月も滞納して連絡がつかない方の住居に、大家が勝手に押し入って中の荷物を破棄したり、鍵を変えたりしてしまうことですね。
実際に合った例をもとに、家賃を滞納していた人から「勝手に入られた！」と、大家の自分が刑事告訴、被害告訴されてしまい、立場が逆転されることもあることを学びました。
そこで、大家の皆様から質問が出ました。
- アパートの住人が逮捕されてしまった場合は？
- 誰も身内がいない住人が亡くなってしまっていた場合は？
ひとつひとつ丁寧に回答いただき、もはやこのあたりは栗田先生と参加者皆さんで話し合いになりました。そうなってしまったときの対処法を理解することができ、目からウロコです。
法律を知らなかったら、住人が孤独死して相続人に連絡つかなかった際に「まあいいか」で部屋に入って掃除しちゃっていたと思います。それで数百万円の損害賠償では目も当てられません。皆さん、自力救済には気を付けましょう！
大家としてトラブルに巻き込まれないためには「いつもこうやっていたから大丈夫」という先入観を捨てなければならない、ということが重要に感じました。
人は「10回やって大丈夫だったんだから、11回目も大丈夫！」という認識にどうしても陥ってしまいがちだそうで、いつも素通りしてしまう部分が、実は法的落とし穴だということが身に染みました。
契約書の読み落とし、勘違いに細心の注意を払おうと思います。
また、民泊の事例をもとに、騒音トラブルについて参加者から質問がたくさんありました。
「騒音の退去はどのくらいのラインで？」
という質問に対し
「受忍限度を超えるかどうか」
という回答で、何デシベルなのか測らなくてはいけないということが勉強になりました。
騒音といって測っても、たまたまその１回だけ大きな音が鳴ってしまったのか、それとも継続的に鳴っているのか見定めることの困難さも知れましたし、弁護士の先生方の大変さも少しわかりました。笑
栗田先生のお話によると、実際に騒音トラブルに見舞わられた大家さんがよく録音されてくるらしいのですが、録音は全く証拠にはならないそうなので注意です！
民泊の事例からは、区分所有建物の特殊性に気を付けること、契約文言の都合のよい拡大解釈は危険だということを学べました。
ここで質問タイムに移行し、「家賃を滞納している人に内容証明をポスト投函だけでOK？」等、参加者の様々な質問にお答えいただきました。個別の事案についての質問がどうしても出てきてしまうもので、セミナー後の懇親会（飲み会）にて参加者の皆様と栗田先生で楽しくお話されました。
結局セミナーは、栗田先生が作ってきてくれた資料半分のところで時間ギリギリになってしまい、代表大石の「続き来年でいいかな？来年も来てくれますか？」という声に、栗田先生の「いいとも～！」のご快諾で無事閉会となりました。栗田先生、来年は続きのローン特約、民泊の告知義務もお願いします！
参加者から多くの感謝のお声をいただきました。ｍ(_ _)ｍ
・法律の勉強になった
・栗田弁護士のお話がとても有益で楽しく学べました
・ちょー勉強になったし、ちょー楽しかった！
・大家業をやっているといろいろトラブル起こりますが、法律的な観点からケーススタディさせていただける機会が無いので非常にためになりました
・勉強も交流も出来て素晴らしいセミナーでした
・不動産賃貸業をやる上で、法律はわかっていないとまずいと思っていたので勉強する機会をいただいて本当にありがたかったです。先生のお話が面白くて難しい法律も楽しく学べました。
・法的に自分がヤバい事してると知れた、気持ちが引き締まった
・賃貸業を甘い覚悟でやっている自分がいた、反省
・話が面白かった、毎年お願いしたい
いつもアンケートにお声を書いていただいている参加者の皆様には大変感謝です(T_T)
静岡大家の会では、不動産初心者の方も静岡県外の方も歓迎しております。
また次回のセミナーでお会いできることを、運営一同心待ちにしております！