静岡で不動産投資をするにあたって、気になるのはその将来性。
特に静岡市は、人口流出が叫ばれて久しい政令指定都市です。
今回は、静岡の不動産投資の将来性について、大きな流れから見ていきます。
静岡県の人口予測
国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」によれば、静岡県の主要都市の２０１５年→２０４０年の人口減少幅は、以下の通りです。
- 静岡市、−１０〜２０％
- 藤枝市、±０〜ー１０％
- 焼津市、−２０〜３０％
- 富士市、−２０〜３０％
- 三島市、−１０〜２０％
- 沼津市、−２０〜３０％
- 島田市、−１０〜２０％
- 御前崎市、−３０〜４０％
- 牧之原市、−３０〜４０％
- 磐田市、−１０〜２０％
- 浜松市、±０〜ー１０％
静岡県内の地方自治体で、将来的な人口増減予測がプラスになっているエリアは、今のところ１つもありません。
将来的に静岡県内の不動産投資がジリ貧である事は、まず間違いありません。
とはいえ、全体的な人口減少があっても、エリア内での細かい増減があります。
例えば、静岡市全体で人口減少は進行しますが、これは「清水区（旧清水市）の人口減少と、駿河区、葵区の人口減少の平均値」です。
駿河区、葵区の一部地域ではむしろ人口が増加、密度は高まっており、同じ静岡市内でも人口増減にグラデーションがついていくというのが、実際のところでしょう。
浜松市においては、人口の増減はそれほど無いとされていますが、エリアのグラデーションとしてはやはり「北、南」の人口過疎が進行している印象があります。
逆に言えば、これらの地方都市であっても、トータルの人口減少は進行するものの、減少した人口が中心部により集まって、効率よく市場を形成して生きていくようになり、中心部の人口密度はある程度保たれる可能性が高いと言えます。
静岡県の人口の動き
では、静岡県で人はどのように動いているのでしょうか。
静岡市が発表している資料「静岡市の人口の現状」によれば、概ね
- 静岡市→東京、名古屋、浜松
- 島田市、沼津市→静岡市
という流れがあるようです。
他の藤枝、焼津、磐田などの周辺地域については、県内での人口移動はプラスマイナスゼロだという事になります。
これは、人の動きとしては、島田や沼津からまず静岡市に人口が流入し、そこから東京、名古屋、浜松にさらに流出していて、プラスマイナスでマイナスという事です。
この人口移動を見る限りは、島田と沼津の不動産投資市場はかなり厳しいと言わざるを得ません。
ただでさえ日本人の自然減少（死亡者が出生者よりも多い）が始まっているわけですが、それに加えて人口流出が止まらないわけです。
上記地域では、人の減少速度が加速しています。
正直なところ、静岡の上記エリアは、不動産投資としては避けるべきエリアと言えるかもしれません。
相当利回りが高い、例えば５０％とか、それくらいあれば話は別かもしれませんが。
静岡県の不動産投資イメージ
不動産投資をするにあたって、人口の増減は重要ですが、それだけで不動産投資の可否を決定するのは、あまりにも短絡的で危険です。
なぜならば、需要があっても、供給が上回れば家賃はグッと下がるからです。
僕のイメージとしては、静岡県西部、特に浜松市周辺の不動産投資市場は、結構競争が厳しいイメージです。
というのも、物件供給がやや過剰気味だからです。
客付けもADはもちろん、敷金礼金ゼロが当たり前で、フリーレントも比較的よく見受けられます。
それでいて、インターネット無料は割とついていて、内装も綺麗にリフォームされておしゃれ、家賃相場は明らかに静岡県の他の地域に比べると、低いです。
浜松の不動産投資市場の、競争加熱状態を伺い知る事ができます。
浜松は人口動態から考えると不動産投資に有利ですが、空いている土地も多く、物件供給が容易なため、やや供給過剰な傾向があると思います。
一方で静岡市は、基本的に敷金礼金は１ヶ月、フリーレントは滅多に見ませんし、インターネット無料の物件も珍しいです。
土地が少ないからなのか、一部の地主が大量保有し不動産の流動性が乏しいからなのか、わかりませんが、不動産投資の加熱具合で言えば、静岡市は明らかに「需要に対して供給不足」なイメージがあります。
静岡の不動産投資の将来
以上を総合し、静岡の不動産投資市場を占うと
自然減に加えて流出が著しい島田市、沼津市は厳しい。
割と大丈夫そうなのが、藤枝市。
焼津、富士は物件種類とエリアを厳選すれば、いける？
三島市はまだ良い方。
浜松市や磐田市は需要もあるが供給も多く、市場は割と荒れている。
静岡市は浜松に比べて需要は減少していくが、供給も少なく、市場はまだ荒れていない。
といった感じでしょうか。
静岡大家の会では、こういったマクロな動きを見ながら、不動産投資市場について話し合う機会もございます。
静岡で不動産投資をされる方、既に大家さんの方、ぜひ一緒に知見を高め合いながら、静岡の不動産投資市場で生き残り、静岡を住んで良い街に、していきませんか。